皆さんは、「容積率」という言葉をご存知でしょうか。これは、建物の延べ床面積を敷地面積で割ったものです。
例えば、200平方メートルの敷地に2階建て、各階の床面積80平方メートルの住宅を建てた場合、容積率は（80＋80）÷200＝80％となります。

それぞれの土地ごとにこの容積率が定められていて、これを上回る建物を建てることは原則としてできません。

不動産の常識として、この「容積率」が高いほど、不動産の価値が高まることになります。

例えば、敷地面積がともに300平方メートルで、容積率が100％のA土地と、容積率が300％のB土地があったとしましょう。

ここに、各階の床面積が150平方メートルの賃貸住宅を建てようとする場合、A土地は2階建てが限界です。一方、B土地であれば6階建てのマンションが建てられます。

2階建てのアパートしか建てられないA土地と、6階建てのマンションが建てられるB土地、得られる賃料の違いを考えてみれば、B土地の方が高い価値、つまり高い価格になることがお分かりいただけると思います。

住宅地にある土地の容積率はかなり小さく抑えられています。ということは、そこで賃貸アパート経営をしたところで、あまり高い利回りを得られない可能性がも大いにあります。
賃貸のニーズが高く、地価も高い都心部のエリアであれば悪くないかもしれませんが、地方や郊外エリアではかなり苦戦すると思っておいた方がよいです。

その土地をどうしても手放せないという事情があれば仕方ありませんが、容積率が小さい土地については無理にリスクを取って賃貸アパートを建てるよりも、売却してしまって現金化したり、収益性の高い他の不動産に組み替えた方が得策となることが多いと思います。

足立武志

1975年神奈川県生まれ。足立公認会計士・税理士事務所代表、株式会社マネーガーディアン代表取締役。株式投資・資産運用に精通した足立公認会計士・税理士として、個人投資家への有益な情報発信に努めている。

10万部超ベストセラーの『株を買うなら最低知っておきたい ファンダメンタルズ投資の教科書』（ダイヤモンド社）など著書10冊超。楽天証券「トウシル」でのコラム連載11年、570回超。日本経済新聞社、楽天証券、マネックス証券、日本取引所グループ、資産運用ＥＸＰＯなどセミナー講師多数。